店舗賃貸契約において「現状有姿（現状引き渡し）」という条件は、基本的に契約締結時の状態で引き渡すことを指します。しかし、締結前に貸主側から「基礎工事は貸主負担とする」という具体的な合意がなされていた場合、たとえ口頭であっても民法上の契約（特約）として成立します。問題はそれをどう立証するかです。

まず、契約書に「現状有姿」と記載されている場合、これを覆す証拠が極めて重要になります。仲介に入った不動産会社は、貸主・借主双方の合意形成を仲介する立場です。彼らがその口約束を知っているという事実は、契約上の重要な「経緯」として機能します。証人としての協力が得られない場合は、当時のメール、LINEの履歴、メモ、あるいは仲介会社との打ち合わせ議事録など、間接的な証拠をすべて洗い出してください。

次に、法的手続きの検討です。まずは不動産会社を通じて貸主に「契約時の合意に基づき工事費用の支払いを求める」という内容証明郵便を送付するのが定石です。仲介会社が「知っている」という事実は、貸主への強い牽制材料になります。泣き寝入りする前に、工事の見積書や領収書を揃え、契約に至るまでのやり取りの記録を時系列で整理し、不動産実務に強い弁護士や司法書士へ相談することを強く推奨します。証言の可否だけでなく、仲介会社が「重要事項説明」の範囲でどのような対応をしていたかも争点になり得ます。

不動産会社に仲介を断られるような物件を個人間取引で貸し出すケースは、管理コストの削減や税負担軽減を目的に行われることがありますが、実務上は極めて高いリスクを伴います。最大の課題は「物件の瑕疵（欠陥）」と「契約の不透明さ」です。まず、不動産会社が掲載を断る物件には、耐震性不足や設備の老朽化、あるいは再建築不可といった法的な制約があるケースがほとんどです。これらを個人間の合意だけで進めると、入居後の設備故障や雨漏り発生時に、借主から修繕義務や損害賠償を強く求められ、紛争に発展する可能性が高くなります。トラブルを未然に防ぐためには、たとえ個人間であっても、物件の現状を詳しく記載した「重要事項説明書に近い状態の物件状況報告書」を作成し、修繕範囲や責任の所在を明確に記した書面契約を結ぶことが不可欠です。また、貸主は不動産管理のプロではないため、万が一の事故に備えた賠償責任保険への加入や、賃料の滞納トラブルに対する備えも個人で整備しておく必要があります。自己流の判断で契約を強行するのではなく、契約段階で一度は専門家である宅地建物取引士や弁護士のリーガルチェックを受けることを強く推奨します。

契約書が存在しない古い借地権であっても、地代を支払い続けている以上、その借地権は相続人である貴方に引き継がれています。法的に消滅しているわけではありませんので、まずは安心してください。その上で、今後のステップを解説します。第一に、契約内容の特定です。契約書がなくても、これまでの地代の支払履歴や領収書が「借地権の存在」を証明する強力な証拠となります。次に、解体と返還の義務についてですが、借地借家法では原則として「契約終了時の土地の原状回復（更地化）」が求められます。しかし、解体費用の捻出が困難な場合、無理に自己負担で更地にする必要はありません。有力な手段は「借地権の第三者への譲渡」や「地主への借地権の買い取り提案」です。地主としても、権利関係が不明瞭なまま放置されるよりは、適切な対価を支払って土地を完全な所有権に戻したいと考えるケースが多いです。あるいは、解体費用を捻出するために、不動産会社を仲介させて借地権付き建物を現状のまま売却する道も検討してください。独断で解体を進める前に、まずは地主との対話の場を設け、専門家を交えて現状の解決策を協議することをお勧めします。

賃貸契約において提示される初期費用は、地域慣習や物件の管理形態によって大きく異なります。まず仲介手数料については、宅地建物取引業法で「賃料の1.1ヶ月分」が上限と定められており、今回の提示額は法的に適正な範囲内です。専任媒介物件であることは、不動産会社にとって特別なことではなく、むしろ物件の募集窓口が限定されているという事実に過ぎません。次に、鍵交換費や室内清掃費などの諸費用は、敷金・礼金がゼロの物件ではオーナー側の収益やリスクヘッジとして入居時に前払い形式で徴収されることが一般的です。退去時に二重で請求されることは通常ありませんが、必ず重要事項説明書や賃貸借契約書の特約事項を確認し、退去時の精算ルールがどのようになっているか明確に理解することが重要です。空室であるにもかかわらず入居可能時期が先になっている点については、単なるリフォーム期間の確保や繁忙期の清掃業者手配の都合であることがほとんどであり、直ちに事故物件であると過度に疑う必要はありません。ただし、納得がいかない場合は、管理会社に対して「なぜこの時期の入居開始となるのか」を具体的に質問し、回答を記録に残すことを推奨します。

不動産コンサルタントの視点から申し上げますと、結論として「契約書なしでの解体工事」は非常にリスクが高く、強く推奨いたしません。たとえ親族の紹介であっても、数百万円規模の取引において書面を交わさないことは、不動産実務上の観点から見れば極めて異例かつ危険です。

まず第一に、契約書がない場合、「工事範囲」や「追加費用の発生基準」が不明確になります。解体現場では地中埋設物（以前の建物の基礎や浄化槽など）が発見されることが珍しくありません。この際、口頭でのやり取りだけでは、想定外の事態が発生した際に誰が費用を負担するのかで揉める可能性が高いです。また、万が一の事故や近隣への損害が発生した場合の責任の所在も曖昧になります。

解決に向けたステップとしては、以下の対応をお勧めします。
1. 簡易的であっても、着工前に「見積書に基づく工事請負契約書」を作成し、双方で署名・捺印を交わしてください。これにより、工期、支払い条件、事故時の対応を明確化できます。
2. 信頼関係を損ねたくないという心理が働くのは理解できますが、「親族や地主に報告・提出するため」という名目で正式な書類化を依頼してください。正当な理由ですので、まともな業者であれば拒否することはありません。
3. 地主へ返却する前に、借地権の売却や譲渡が可能か、現在の契約内容を再確認してください。解体はあくまで選択肢の一つであり、建物を取り壊す前に、不動産会社を介して第三者への借地権売却や、地主との間で買い取り交渉を行うことで、解体費用を相殺、あるいは収益化できる可能性が残されています。

DIY型賃貸借契約は、空き家の有効活用において極めて有効な手法ですが、一般的な賃貸借とは異なる法的・実務的準備が不可欠です。まず、使用不可の設備（キッチンコンロ等）については、契約時にその旨を明記し、賃貸借の対象から外す（または貸主の修繕義務を免除する）旨の特約が必要です。曖昧なまま貸し出すと、後々設備の修理義務を巡るトラブルに発展します。また、入居者による工事については、工事範囲の明確化、施工内容の承認プロセス、工事中の騒音や振動に関する近隣への配慮事項を特約で細かく規定しなければなりません。特に集合住宅や隣接家屋がある環境では、質問事例のように工事の主体が貸主か借主か不明瞭であることで近隣トラブルを誘発します。契約締結時は「原状回復義務の免除」範囲をどこまでとするか、図面を用いた詳細な取り決めを行い、トラブルを未然に防ぐ体制を整えることが、持続可能な賃貸経営の鍵となります。