不動産コンサルタントの視点から解説します。結論から申し上げれば、手間やコストを惜しまず、土地だけでなく建物についても必ず「相続登記（所有権移転登記）」を行うことを強く推奨します。相続した不動産を登記しないまま放置することは、将来的な売却・解体のタイミングで「権利関係が証明できない」という致命的なリスクを招くからです。特に築年数の経過した建物の場合、相続登記を怠っていると、いざ取り壊そうとした際に、解体業者が権利の所在を不安視し、着工を拒否するケースや、固定資産税の通知先と登記上の所有者が乖離することで発生する行政トラブルのリスクがあります。また、仮にあなたがその期間中に不慮の事故等に遭った場合、未登記のままでは相続関係がさらに複雑化し、数次相続という泥沼の状態に陥ります。解体までの数年間であっても、権利の連続性を保つことは不動産管理の鉄則です。登記費用や手間のコストを考慮しても、後々の法的手続きにかかる膨大な労力と比較すれば微々たるものです。まずは司法書士等の専門家に依頼し、土地・建物一体での相続登記を速やかに完了させてください。

認知症等で判断能力を喪失した方の不動産を扱う場合、意思能力の欠如により法律行為（契約締結等）が不可能となるため、事前の対策が不可欠です。ご相談の「建物のみ贈与し、土地は使用貸借とする」手法は、一見合理的ですが、将来のリスクを考慮すると法的に不安定な側面があります。結論から申し上げますと、認知症発症後に土地所有者が契約締結能力を失った場合、たとえ親族全員の同意があっても、土地の利用権や建築許可を巡る手続きで成年後見制度の利用が必要となり、建築が大幅に遅延する恐れがあります。標準的な実務解決ステップとしては、まず「家族信託（民事信託）」の検討を強く推奨します。これは、受託者（あなた）が所有権に付随する管理・処分権限を祖母から引き継ぐ仕組みであり、認知症になった後でも受託者の権限で土地の契約や建て替えをスムーズに進行可能です。また、相続時精算課税制度を併用する場合でも、信託設定によるコントロールが最も柔軟です。成年後見制度は、本人の保護が優先されるため、居住用不動産の処分や大規模修繕には家庭裁判所の許可が必要となり、自由な建て替えが阻害される可能性があるため、事前の信託設計が最も「家族の納得」を形にできる方法です。早急に司法書士等へ相談し、認知能力が確かなうちに信託契約を締結することを強くお勧めします。

隣接地の購入は、資産価値の向上や住環境の改善に直結する絶好の機会ですが、特に「再建築不可物件」かつ「複数の隣接者が関与する」場合は、慎重な整理が必要です。まず、専門家を通さない直接取引は推奨しません。境界確定、分筆登記、家屋滅失登記といった専門的手続きは、当事者間では法的不備が生じやすく、後の相続や売却時に大きな障害となるためです。不動産取引には「契約の瑕疵」がつきものであり、個人間売買では境界の認識相違や権利関係のトラブルが起きても自己責任となります。また、税務調査については、購入資金の出所が正当な貯蓄であれば過度な心配は不要ですが、資金の移動が「相続財産」と混同されないよう、契約書類と送金記録を正しく保管することが鉄則です。価格については、その土地単体の市場価値ではなく、貴方の所有地と一体利用することで得られる「増分価値」を考慮し、近隣競合の動向を見極めつつ、適切な予算上限を定めて交渉に臨むべきです。手続きは司法書士や土地家屋調査士を介し、安全を確保した上で実行してください。

不動産の贈与において、所有権移転登記は極めて重要な手続きです。特に評価額が低い物件であっても、法的な所有権を正しく移転させなければ、将来的に管理責任や固定資産税の負担が自身に残り続けるリスクがあります。ご質問のケースにおいて、専門家である司法書士への依頼が推奨される理由は、単なる書類作成の代行だけでなく、贈与契約における法的トラブルの未然防止にあります。登記申請には、贈与契約書、権利証（または登記識別情報）、固定資産評価証明書、印鑑証明書などの書類が必要です。費用負担については、法律上の義務はなく当事者間の合意によるものですが、不動産を譲り受ける側の利益が大きい場合は受贈者が負担するケースが多く、逆に贈与者側の都合で処分を依頼する場合などは贈与者が負担するケースも見られます。司法書士報酬については、物件の複雑さや移動距離、付随する契約の有無によって変動します。まずは贈与者・受贈者双方が納得できる費用負担ルールを事前に契約書へ明記し、適正な手続きを行うことがトラブルを回避する最善の策です。

不動産の無償譲渡（贈与）において、最も注意すべきは「税務上の時価」の考え方です。贈与税は受贈者に課せられるのが原則ですが、譲渡側（贈与者）においても、単に「お金を受け取っていないから税金はかからない」と考えるのは早計です。譲渡側に「みなし譲渡課税」が適用されるケースがあり、これは無償であっても時価で譲渡したとみなされ、所得税が課税される仕組みです。また、受贈者には不動産取得税や登録免許税といった税負担が確実に生じます。さらに、譲り受けた物件が将来的に特定空き家等に指定されるリスクがある場合、維持管理コストや解体費用が所有者の重荷となります。まずは、対象物件の固定資産税評価額を確認し、相続税法上の評価額と時価の乖離を把握した上で、専門家と共に贈与契約書を精緻に作成することがトラブル防止の鉄則です。

不動産売却時の譲渡所得税計算において、売却益を正しく算出し節税を図るためには『取得費』を正確に把握することが不可欠です。ご質問の各項目について、実務上の判断基準を整理して解説します。

1. 登録免許税の確認：取得時に依頼した司法書士から交付された『登記費用請求書』や『領収書』の内訳を確認してください。登記申請時に納付した登録免許税は取得費に算入可能です。手元に書類が見当たらない場合は、当時お世話になった司法書士事務所に連絡し、再発行を依頼するのが最も確実です。

2. 設備費・改良費の考え方：これらは建物の価値を高めるための支出を指します。入居前後のリフォームであっても、建物の資産価値を維持・向上させるための修繕やリノベーション費用は取得費として認められます。ただし、単なる壁紙の張り替えなどの『修繕費』と混同しないよう、工事内容が明記された見積書や請求書を必ず保管してください。

3. 固定資産税清算金の取り扱い：購入時に支払った固定資産税・都市計画税の清算金は、税金そのものではなく、売買代金の一部として性質を整理します。したがって、土地・建物の購入代金に加算して取得費として計上することが可能です。

これらの書類は売却後も長期間保管し、税務調査等の根拠資料としていつでも提示できるようにしておくことが重要です。

不動産を相続して売却する際、亡くなった被相続人名義のまま第三者に売却することはできません。売買契約の締結には、登記簿上の所有者による意思表示が必要だからです。したがって、形式上の流れとして必ず「相続登記（名義変更）」を経てから売却することになります。

懸念されているコスト面について解説します。
1. 登記の手数料：相続登記には登録免許税がかかりますが、これは不動産取得税とは異なります。相続による取得は「相続」という原因のため、通常の売買時にかかる不動産取得税は課税されません。
2. 費用の経費化：司法書士への報酬や登録免許税は、不動産を売却した際にかかる譲渡所得税の計算において、取得費や譲渡費用として差し引くことが認められています（要件確認が必要）。
3. 効率的な進め方：実務上は、売却の決済（引き渡し）と同時に相続登記を完了させる「同時決済」という手法が一般的です。これにより、相続人が一時的に所有権を維持する期間を最小限に抑え、余計な事務負担を軽減できます。
まずは登記手続きの段取りと、譲渡所得税の特例（3,000万円特別控除など）が適用可能か、税理士や不動産会社へ早めに相談することをお勧めします。