親族が所有する物件に賃借人として居住している場合、将来的な名義変更を視野に入れるなら、まずは現在の権利関係を正しく整理することが肝要です。安易な名義変更は「贈与税」という非常に高額な税負担を招くリスクがあるため、専門家の介在なしに進めるべきではありません。

解決のためのステップとして、まず物件の現在の市場価値（固定資産税評価額ではなく時価）を把握してください。その上で、以下の実務的選択肢を検討します。

1. 売買契約の締結：最も税務リスクが低いのは、適正な価格で買い受ける手法です。親族間であっても、不動産鑑定や査定に基づいた適正価格で売買を行うことで、無用な贈与税を回避できます。支払いを分割にする場合は「金銭消費貸借契約書」を作成し、毎月の送金記録を証拠として残すことが、将来の親族間トラブルを防ぐ要となります。

2. 権利関係の整理：現在お支払いされている「家賃」の性質を確認してください。共有者全員の同意があるか、持分に応じて適正に分配されているかが重要です。また、本来所有者が負担すべき固定資産税を賃借人が肩代わりしている場合、それが家賃の相殺分なのか、ただの持ち出しなのかを明確にする「覚書」の締結を強く推奨します。

3. 建物状態の再確認：欠陥住宅との懸念があるとのことですが、名義変更後に「瑕疵担保責任（契約不適合責任）」を追及することは、親族間では極めて困難です。名義取得前に、修繕履歴や構造的欠陥の有無を専門家にインスペクション（建物状況調査）してもらい、将来の維持管理コストを算出した上で購入価格を交渉材料にするのが、プロの戦略です。

築古の長屋を連結し、一つの建物として改修する際の実務において、最も留意すべきは『権利関係の整理』と『税務上の評価』です。まず、登記実務として二つの建物を物理的・法的に一つにする場合、「建物の合体」という手続きが必要となります。合体登記は所有権の変更を伴わないため直接的な贈与税の対象にはなりませんが、合体前に特定の親族の持分を他の名義人に移転させる「持分贈与」を行う場合は注意が必要です。

1. 贈与税の基礎知識：贈与税は年間110万円の基礎控除を超える資産移転に対して課税されます。「1000万円まで非課税」という誤解は、相続時精算課税制度や住宅取得資金の特例と混同されがちですが、不動産の持分譲渡には適用されません。

2. 評価額の確認：築60年超の建物であれば固定資産税評価額は極めて低くなっている可能性があります。管轄の市区町村で「固定資産税評価証明書」を取得し、贈与予定の持分価値が基礎控除額内に収まるかを確認してください。

3. 手続きの順序：名義を整理してから工事を開始するのが定石です。工事後に登記を変更しようとすると、リフォームによる資産価値向上分が評価額に反映され、予期せぬ課税リスクが生じる場合があります。必ず、工事着工前に税理士へ評価額の試算を依頼し、司法書士へ持分移転登記を委任する流れを推奨します。

親族間での住居費や生活費の負担は、税務署から「贈与」とみなされないか懸念されがちですが、実務上は「扶養義務」の範囲内であれば贈与税の対象にはなりません。ただし、契約名義と実際の居住者が異なる場合、いくつかの注意点があります。まず、賃貸契約においては、管理会社や貸主に対して「実際の入居者」と「契約者（支払者）」の関係性を明確に説明しておくことが必須です。契約名義と居住者が異なると、家財保険の加入や緊急連絡先の要件で審査が難航する可能性があります。税務面では、親子間で金銭のやり取りをする際、対価性がないとみなされると贈与の疑いが生じますが、生活の維持に必要な費用を親の資産から支出すること自体は適法です。ただし、扶養控除の申請を行う場合、子が親を「恒常的に扶養している」という実態（生活費の大部分を子が負担していること）が重要となります。契約名義を子、支払いを親にする場合、税務調査等で資金の出処を問われた際に説明が複雑になるため、原則として「実際に住む人」が「自身の収入（または資産）で支払う」という形態が最もトラブルを回避できます。また、行政上の住所地（住民票）と実際の居住実態が長期間乖離すると、介護サービスや自治体の福祉サービスを受ける際に支障をきたすため、相続手続きの進捗に関わらず、居住地変更の手続きは可能な限り早期に行うことが推奨されます。

不動産市場において「空き家を困窮者に譲るべき」という意見はしばしば議論されますが、実務上は極めて高いハードルが存在します。第一に法的・税務的な制約です。不動産の無償譲渡には贈与税が発生し、受け取る側に納税義務が生じます。修繕費のない貧困層が多額の税負担を抱えるのは現実的ではありません。また、多くの空き家は所有者が特定できなかったり、解体や大規模なリフォームが必要なほど老朽化していたりします。安易な譲渡や入居は、近隣住民とのトラブルや、家主の賠償責任問題を引き起こすリスクが高いのです。もし、許可なく空き家に住み着いた場合、住居侵入罪に問われるだけでなく、建物の老朽化による崩落事故や火災の責任を問われ、法的な強制退去と損害賠償を求められることになります。空き家を利活用する場合は、自治体の「空き家バンク」などを通じ、正当な手続きと安全確認を経て契約することが唯一の解決策です。

【推奨ステップ】
1. 自治体の空き家担当窓口に相談し、公的な支援制度や安価な賃貸物件がないか確認する。
2. 所有者との直接交渉はせず、管理会社や自治体の仲介を挟むことで法的リスクを回避する。
3. 無断占拠は絶対に行わず、居住権が認められない不法占拠状態となることを認識する。

親族から不動産を譲り受ける際、単に「もらう」という口約束だけでは、将来的に法的なトラブルや思わぬ税負担に直面するリスクがあります。まず押さえるべきは、生前贈与と相続（遺贈）では適用される税法が根本的に異なる点です。生前贈与を選択した場合、不動産の評価額に応じて高額な贈与税が発生し、納税資金の確保が課題となります。一方、遺贈（遺言により財産を譲り受けること）を選択する場合、相続税の枠内での処理が可能になるケースが多く、金銭的な負担は軽減される傾向にあります。ただし、いずれの方法をとるにせよ、まずは不動産の正確な固定資産税評価額を確認し、司法書士を通じて所有権移転の登記を行う必要があります。特に、親族の家族構成によっては、貴方が相続人になれない可能性もあるため、法的に効力のある遺言書や死因贈与契約書の作成が必須です。独断で進めず、税理士によるシミュレーションと、司法書士による登記リスクの確認を並行して行うことが、後の揉め事を防ぐ唯一の解決ステップとなります。

親から相続した不動産を子に居住させる際、名義変更を伴わなければ直ちに贈与税が課されるわけではありません。しかし、税務上のリスクを適切に管理するためには、実態に応じた対応が必要です。まず、無償で住まわせる場合は使用貸借契約とみなされ、贈与税の対象とはなりにくいですが、固定資産税や維持費を誰が負担するかが問題となります。一方、適正な家賃を設定して賃貸借契約を締結すれば、不動産所得として適法に収益を上げることができ、贈与税リスクを確実に回避できます。この際、親族間であっても近隣相場より著しく低い家賃設定にすると、差額分を贈与とみなされるリスクがあるため、相場に基づいた契約締結と賃料の証拠を残すことが重要です。税務当局からの指摘を避けるためには、単に住まわせるだけでなく、家賃の振込記録を残すなど、ビジネスライクな賃貸管理実務を行うことを強く推奨します。

親族間で物件を無償で貸し借りする「使用貸借」は実務上頻繁に行われていますが、税務署とのトラブルを避けるために押さえるべきポイントがあります。まず、無償であれば原則として家賃相当額が「贈与」とみなされることはありません。しかし、親が物件を管理する上で発生する固定資産税や維持費を親が負担し続けることが重要です。万が一、娘さんがそれら全額を負担してしまうと、実質的な賃貸借とみなされ、贈与税や所得税の申告義務が生じる可能性があります。また、光熱費やインターネット料金をご自身名義で契約・支払うことは、独立した生計を営んでいる実態を示すためにも非常に合理的であり、問題ありません。住民票の異動も居住の事実を証明する公的な手続きですので、速やかに行うべきです。ただし、将来的な相続を見据える場合、この物件が「小規模宅地等の特例」の対象になるかどうかが関わってきます。親との同居形態や生計の区分によって適用要件が変わるため、居住開始時に税理士等へ確認しておくことを強く推奨します。

借地権付き建物の売買において、親族間という特殊な関係性がある場合、税務署は「時価」との差額を贈与とみなす可能性があります。借地権は法的に経済的価値を持つ権利であり、単なる建物の固定資産税評価額で売買を完結させると、借地権の価値分が贈与と判断されるリスクが高いです。解決の第一歩は、不動産鑑定士等による「借地権割合」を考慮した適正な時価鑑定です。売主が認知症等で判断能力を欠く場合は、後見人が売買契約を主導することになりますが、その際も「裁判所の許可」を得て、客観的に適正な価格で取引を行うことが必須です。これにより、将来的な税務調査での否認リスクを大幅に低減できます。まずは更地価格および借地権割合を明確にし、適正売買価格を算出した上で後見人と協議を進めることを強く推奨します。