近隣住民とのトラブル、特に自治会役員という立場を悪用した嫌がらせは精神的に大きな負担です。まず、ゴミ出しの拒否については、自治会が管理するゴミ集積所であっても、住民が自治会費を払っている以上、正当な理由なく使用を禁止することは、憲法上の居住の権利や生活権を侵害する不当な行為です。解決に向けた第一歩は「証拠の記録」です。いつ、どのような理由で、誰にゴミ出しを拒否されたかを日記や音声で記録してください。次に、違法建築や敷地外の占有については、個人の主観ではなく客観的根拠が必要です。法務局で「公図」を取得し、現地の境界線を確認してください。もし相手の塀が明らかに公道や他人の敷地を侵食している場合、自治体の建築指導課へ相談することで、是正勧告などの公的介入を促せる可能性があります。感情的な対立は解決を遠ざけるため、自治体や弁護士を通じた客観的・法的な対話ルートを構築することをお勧めします。個人の願望だけで事態を動かすのは難しいため、徹底した証拠収集に基づき、行政を巻き込んだ冷静な対応を心がけましょう。

未登記の空き家が放置される背景には、日本の法制度における所有権保護の原則と、行政権限の限界が深く関わっています。相談者様が仰る「勝手に壊せばよい」という考えは、所有権の絶対性を保障する憲法および民法の観点から、行政手続として極めてハードルが高いのが実情です。まず、登記は不動産の所有権を対外的に示す手段ですが、未登記であっても固定資産税課税台帳等を通じて所有者が特定・管理されている場合、行政は「所有権の存在」を認める義務があります。無断で解体することは、たとえ地域住民の利益のためであっても「他人の財産権の不法な侵害」となり、自治体は損害賠償責任を問われるリスクがあります。そのため、行政が踏み切れる手段は「空き家対策特別措置法」に基づく段階的な手続きに限られます。具体的には、所有者に対する改善勧告、命令、そして最終的な手段としての「行政代執行」です。しかし、代執行を行うには所有者の特定、家屋の老朽化による「著しい保安上の危険」の証明、そして解体費用を行政が一時立て替える財源確保という重いプロセスをクリアしなければなりません。民間業者が独自に解体することも、所有者の承諾がない限りは刑事罰（器物損壊等）に問われる可能性があるため、ビジネスとして成立させるには、所有権の権利調整や法的な買取りスキームが不可欠です。まずは自治体の空き家対策課へ相談し、当該物件が「特定空き家」に指定されているかの確認と、近隣の被害実態を文書で記録・提出し続けることが、行政を動かす最短のステップとなります。

老朽化した違法建築かつ共有持分が絡む物件は、典型的な「負動産」化のリスクを抱えています。まず冷静に認識すべきは、固定資産税評価額や単純な路線価から算出される資産価値と、実勢の売却価格には大きな乖離があるという点です。特に違法建築物件は銀行融資が難しく、出口戦略が極めて限定されます。

解決のためのステップは以下の通りです。

1. 現状の整理とコストの可視化：まず、管理コスト、修繕未履行によるリスク（外壁崩落や雨漏り等の賠償責任）、および共有持分者への対応コストを試算します。収益が上がっていない空室部分が税金や管理費を食いつぶしている現状を把握してください。

2. 共有持分の交渉術：1/12の持ち分を持つ相手の主張する価格は、実勢価格からかけ離れた「足元を見た」金額である可能性が高いです。感情的な対立を避け、弁護士を介した「共有物分割請求訴訟」を視野に入れた交渉への切り替えが必要です。裁判は時間がかかりますが、放置し続けることによる逸失利益や修繕コストと比較すれば、妥当な結論を導く手段となります。

3. 専門業者への出口戦略相談：一般の不動産会社では「違法建築・共有持分あり」という条件で門前払いされます。しかし、収益化のノウハウを持つ専門の買取業者や、再建築不可・違法建築を専門に扱うコンサルタントであれば、現状のまま買い取れるルートがある場合があります。市場価格より安価になることは避けられませんが、今の「持っているだけで損が増える」状況からの脱却が最優先です。

最終的に、自身で保有し続けることが経済的に不可能であれば、持分を放棄する、あるいは買い取り専門業者へ売却し、負の遺産を切り離す判断が、80代の生活を守るための現実的な出口となります。

老朽化した違法建築かつ共有持分を含む収益物件の処分は、一筋縄ではいきません。まず、物件の価値は建物単体ではなく「収益力」と「土地の権利」で判断されます。違法建築であっても現に賃貸収益（1階の床屋）がある点は一つの希望です。解決の第一歩は、感情論を排し、共有者との利害関係を冷静に分析することです。共有持分1/12の相手方が高額な買取りを要求している場合、まずは専門家を通じた弁護士交渉により、非現実的な要求である旨をデータ（近隣相場や収益還元法による査定）で提示し、現実的な価格交渉に引き戻す必要があります。また、資金調達が困難な場合は、自ら修繕・建て替えを目指すのではなく、違法建築物件の購入に特化した不動産業者や、共有持分調整を専門とする会社へ売却することを検討すべきです。個人で抱え込み、空き家状態で放置し続けることは、建物の倒壊リスクや賠償責任を増大させるだけであり、早期の損切りまたは専門的ノウハウを持つ第三者への権利移転が最善の解決策となります。

隣地から壁面を50cm以上離さなければならないという民法の規定（民法第234条）に抵触している可能性が非常に高い状況です。また、都市計画区域内であれば、増築には建築確認申請が必須であり、これを通さずに行われた工事は明白な違反建築物となります。解決のためのステップは以下の通りです。まず、市町村の建築指導課へ相談し、違法建築物としての調査を依頼してください。行政が指導に入ることで、相手方が是正に応じるケースも多くあります。次に、敷地境界の確認と越境の有無を精査します。もし相手方が開き直り、行政指導に従わない場合は、民事上の妨害排除請求を検討する必要があります。その際は、境界確定測量図や工事前後の状況写真等の証拠保全が重要です。感情的な対立を避けるためにも、最初から個人で交渉するのではなく、自治体の相談窓口や不動産専門の弁護士を介して進めることを強く推奨します。